Suite aux informations qui m'ont été =ommuniquées sur la situation du groupe QUIETUDE, je me permets de =ous transmettre ci-joint quelques conseils relatifs aux problèmes =encontrés par les propriétaires.
J'ai suivi l'évolution et la =échéance financière d'un autre exploitant de résidences et ='ai donc une bonne expérience sur cette question.
Beaucoup d'investisseurs dans les résidences =e tourisme sont dans la même situation personnelle :
- Ils ont acheté des lots dans des =ésidences à un prix trop élevé, généralement correspondant =u prix normal du marché majoré des divers honoraires perçus par =es intermédiaires (essentiellement le conseil en gestion du =atrimoine qui a vendu le schéma et le financement =ancaire).
- Attirés par les avantages de la =éfiscalisation, ils ont fait un placement ne correspondant pas =éellement à une bonne gestion de leur patrimoine, notamment parce =u'ils ont pris un risque excessif.
- Pour certains d'entre eux, le =on-paiement des loyers peut générer une quasi faillite personnelle =ar leurs revenus normaux ne permettent pas de faire face aux =E9chéances bancaires.
- Ils se retrouvent avec des =ppartements qu'il est très difficile de revendre, sans réaliser =ne importante moins-value.
De nombreux exploitants de résidences =onnaissent de graves difficultés financières :
- Les loyers proposés par les =xploitants pour attirer les investisseurs ont été =quot;gonflés" par rapport à des loyers normaux, pour pouvoir =aire apparaître un taux de rentabilité attractif (comme les prix de =ente sont anormalement élevés, les loyers sont donc eux-aussi =ouvent excessifs).
- Certains exploitants-promoteurs ='en sortaient auparavant en finançant les déficits ='exploitation des résidences grâce aux profits importants =éalisés en tant que promoteur. Ce n'est plus possible =ujourd'hui.
- La seule solution pour les =xploitants est alors d'essayer de négocier des loyers à la =aisse et au minimum l'absence de mise en œuvre de la clause ='indexation.
En cas d'impayé des loyers, les =ropriétaires peuvent lancer diverses actions judiciaires :
- A court terme, il peut être =fficace de procéder à une saisie des impayés sur les comptes =ancaires de l'exploitant, cette saisie garantit au moins ='être payé mais elle implique de supporter les coûts de la =rocédure, elle échoue si l'exploitant fait faillite avant la =écision de justice validant la saisie.
- Si les impayés sont importants =t après un commandement par huissier, les locataires peuvent demander =a résiliation du bail mais, dans ce cas, ils doivent exploiter =ux-mêmes leurs locaux, ce qui pose souvent problème.
- En cas d'impayés importants, =ne solution radicale est d'agir en justice pour mettre ='exploitant en redressement judiciaire : dans ce cas, les impayés =e loyers deviennent définitifs et il faut trouver un nouvel =xploitant, sachant que c'est le juge du tribunal de commerce qui =écide de l'identité du repreneur. Les investisseurs deviennent =épendants de l'efficacité et de l'honnêteté des organes =e la procédure collective (juge et administrateur).
Un des problèmes qui se pose est la question de =a propriété des lots de service : en général l'exploitant ='est réservé la propriété privative des lots de service =accueil, bureau, cafétéria,…). C'est une forme de tromperie : =es investisseurs ont cru qu'ils achetaient des lots de =opropriété avec le contrôle des "parties communes" =lors que les lots de service ne sont justement pas inclus dans les =arties communes. C'est un moyen pour l'exploitant d'imposer =es choix aux investisseurs.
La cession de l'exploitation à un repreneur =st souvent difficile à cause de cela, car il faut récupérer la =ropriété de ces lots. Généralement ce n'est possible que =ors de la faillite de l'exploitant.
En pratique, les investisseurs doivent =mpérativement se regrouper, d'une part, au niveau de chaque =ésidence et, d'autre part, au niveau de toutes les résidences =xploitées par un même exploitant défaillant.
Chaque résidence n'a pas nécessairement =es mêmes intérêts.
Le regroupement multi-résidences peut se faire =ous la forme d'une association déclarée en préfecture, ce qui =ermet d'avoir plus de poids en cas de discussion avec ='exploitant mais aussi avec des tiers (administrateur judiciaire, =epreneur).
Rappelons qu'il est aussi possible (et très =imple) de faire une association non déclarée, c'est un simple =ontrat et ce qui est suffisant pour regrouper les propriétaires ='une résidence.
Il faut faire une association multi-résidence =ar exploitant, ce qui n'interdit pas d'avoir des relations avec =es associations au niveau national ou avec d'autres associations =egroupant des investisseurs confrontés à d'autres exploitants. =/font>
Il est préférable que chaque résidence =ésigne un unique avocat pour représenter les intérêts des =ifférents propriétaires de la résidence et pour engager les =iverses actions judiciaires. Il s'agit d'unifier les actions et =e réduire les coûts. Cela n'interdit pas à chaque =nvestisseur de conserver son propre conseil.
La première action à engager au niveau de la =opropriété est de désigner un syndic qui ne soit pas un allié =e l'exploitant. Ce n'est pas très dur à faire, sous =éserve de trouver un bon syndic.
Ensuite, il est essentiel de se faire une idée =e la rentabilité réelle de la résidence et du caractère normal =es loyers en interrogeant des experts, en examinant les comptes de ='exploitant, en sollicitant l'avis d'autres exploitants =epreneurs potentiels, en se faisant une idée du compte de résultat =e l'exploitant, etc. Il est possible de se faire une idée des =ecettes grâce au tarif et au taux de remplissage. Il faut essayer de =iscuter avec le personnel en charge de l'exploitation.
Il peut être judicieux d'accepter de =égocier avec l'exploitant une baisse générale des loyers. =ais en échange d'une telle baisse, les investisseurs doivent =xiger des compensations. Il doit s'agir d'une renonciation =emporaire compte tenu des difficultés, à renégocier si les =ifficultés persistent. Il faut demander que les lots de service =entrent dans la copropriété. Il faut demander un droit de regard =ur les comptes d'exploitation de la résidence avec la =ossibilité de faire intervenir un auditeur. Autrement dit, les =nvestisseurs veulent bien participer aux pertes de l'exploitation =ais à condition d'être associés à la gérance de ='exploitation.
Il peut être envisagé de prévoir une clause =ixant le niveau des loyers en fonction des résultats ='exploitation de la résidence mais une telle clause, si elle est =al rédigée, peut aboutir à faire perdre le régime fiscal des =oueurs en meublé (perte de l'exonération de la plus-value =près 15 ans de détention en régime LMNP, le régime LMP ayant de =oute façon quasiment disparu) ou celui des revenus fonciers (régime =emessine).
Il peut être envisagé la reprise de la =ésidence par un nouvel exploitant.
De même, les investisseurs peuvent procéder =E0 la reprise de l'exploitation par une société constituée =ntre eux.
Dans certains cas, il peut être envisagé de =odifier l'affectation de la résidence pour lui faire perdre son =ffectation commerciale, ce qui permet de revendre les appartements en =ocal d'habitation de droit commun. Cette solution oblige à =everser une partie de la TVA déduite mais permet souvent de revendre =lus facilement et à un prix attractif.
Toutes les solutions envisagées doivent prendre =n compte les conséquences fiscales. L'assistance d'un avocat =pécialisé en droit fiscal est alors utile.
Dans certains cas, les investisseurs =euvent engager des actions judiciaires contre les conseils en gestion =u patrimoine pour défaut de conseil. Ces actions peuvent aussi viser =es banques pour défaut de mise en garde, notamment si la banque ='a pas demandé de prévisionnel pour s'assurer de la =iabilité financière du montage. Parfois il est possible ='engager des actions en nullité.
Cordialement
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Paul D , avocat spécialiste en droit =iscal
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Jeu 26 Mar - 16:28
Bonjour à tous,