LES ECHOS.....

Résidences de tourisme : encore des investisseurs privés en difficulté
[ 24/07/09 - 13H27 ]

Malgré un souci de moralisation de l'exploitation des futures résidences de tourisme, de sérieux litiges subsistent dans celles en exploitation. La non indexation des loyers, voire les impayés de loyers, mettent à mal le plan de financement des investisseurs privés.
Si la loi sur la modernisation des moyens touristiques tente de moraliser le marché des nouvelles résidences pilotées par les exploitants, elle n'apporte aucune solution pour les résidences en difficulté. Un exemple parmi d'autres. "Dans la station de ski de Guzet, située dans les Pyrénées ariégeoises, une opération immobilière s'est transformée en cauchemar pour tous ses acteurs : travaux inachevés, résidences fermées l'hiver dernier, des propriétaires investisseurs ruinés, un promoteur et des gestionnaires emportés dans une tourmente judiciaire", rappelle Henri Nayrou, président de l'Association nationale des élus de montagne (Anem). Selon ce député, une vingtaine d'opérateurs se trouvent dans une situation délicate et près de 140 résidences, représentant quelque 10.000 lits, sont détenues par des investisseurs privés confrontés à des impayés de loyers.

A l'origine, des promoteurs ont commercialisé des appartements à des investisseurs, alléchés par l'effet d'aubaine - le montage financier, les loyers et la défiscalisation -, ne se sont souvent même pas déplacés sur le terrain. "La catastrophe est venue des promoteurs, qui ont proposé des offres locatives fantaisistes à des particuliers. N'ayant pu assumer le versement des loyers, une trentaine de sociétés gestionnaires ou exploitants ont déposé le bilan", poursuit Henri Nayrou.

Délais supplémentaires de Bercy ?
Privés de loyers, les investisseurs doivent néanmoins s'acquitter de leurs impôts et de la TVA, auxquels s'ajoutent les annuités d'emprunt. Pour ces résidences de tourisme sans "capitaine", le ministre du Budget a bien prévu une disposition temporaire d'un an, visant à suspendre toute remise en cause des avantages fiscaux : réduction d'impôt sur le revenu dans le cadre de la zone de revitalisation rurale (ZRR) et récupération de la TVA. "Comme ces dossiers litigieux nécessitent du temps pour être réglés, il est nécessaire que cette disposition temporaire soit prorogée jusqu'à la reprise totale de l'exploitation de la résidence", préconise Henri Nayrou. Et pour éviter d'autres accidents, ce député souhaiterait que le promoteur soit garant de l'exploitant touristique pendant une durée minimale de neuf ans.

Les litiges en cours
En attendant, des investisseurs privés se retrouvent encore otages de sociétés d'exploitation. L'affaire concernant le sort de la cession à Quiétude Evasion, des baux commerciaux de la Résidence du Domaine du Château de Maniquerville, a été plaidée le 23 juillet dernier devant le tribunal de commerce de Cannes.

Se retrouvant en situation d'impayés de loyers, les copropriétaires s'opposent à cette cession décidée par le tribunal de commerce à la suite de la mise sous sauvegarde du premier exploitant, à savoir Résidhotel. Intervenue au printemps 2009, l'attribution de ces baux a été effectuée sur la base du bilan bénéficiaire de Quiétude Evasion au titre de l'exercice 2007. Depuis, sa situation financière s'est sérieusement dégradée . "La gestion des baux a été cédée à la société Quiétude alors qu'elle est au bord du dépôt de bilan et n'est pas en mesure de payer les loyers aux copropriétaires, défend Me Virginie Marro, avocate à Lyon. Personne ne s'est soucié, dans cette affaire, du sort des copropriétaires et ne s'est assuré de la pérennité de l'activité et de la solvabilité du cessionnaire". L'affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2009.

La situation est quasiment similaire pour d'autres résidences ex-Résidhotel reprises par Quiétude. Ainsi par exemple dans les Alpilles à Mouries, une résidence en service depuis un an fonctionne bien. Mais les investisseurs n'ont perçu que 10% de leurs loyers. "En toute impunité, les exploitants successifs continuent d'empocher les règlements des vacanciers occupant nos biens", regrettent en choeur les investisseurs.

De son coté, dans un courrier de juillet 2009, la société de gestion Antaeus, a informé ses investisseurs en résidences étudiantes : "Nous n'envisageons pas devoir renégocier le montant des loyers qui vous a été garanti. Nous n'avons pas d'autre solution que de bloquer la réindexation des loyers et de procéder dès maintenant au règlement de vos loyers de façon trimestrielle ". Jusqu'à maintenant, des loyers étaient réglés mensuellement pour correspondre au remboursement mensuel des prêts des particuliers ayant investi dans les résidences Antaeus situées dans des campus universitaires.

MARTINE DENOUNE, Les Echos
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